Pytanie: Czy istnieje możliwość wykupu mieszkania na własność z zasobów Towarzystw Budownictwa Społecznego?
Odpowiedź:
Po nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego od września 2011r, istnieje taka możliwość poniżej zamieszczamy dokładne zapisy ustawowe kiedy mieszkania mogą być wyodrębnione na własność.
Wyodrębnianie na własność lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego
art. 33e
1. Lokale mieszkalne w zasobach towarzystw budownictwa społecznego, wybudowane przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków złożonych do dnia 30 września 2009 r., mogą być wyodrębnione na własność.
2 Przeniesienie własności lokalu mieszkalnego przez towarzystwo budownictwa społecznego może nastąpić wyłącznie na rzecz osoby fizycznej, będącej jednocześnie najemcą lokalu mieszkalnego i stroną umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tego lokalu.
3. Wyodrębnienie, o którym mowa w ust. 1, nie może nastąpić przed upływem 5 lat od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku.
4. Decyzję o wyodrębnieniu na własność lokalu mieszkalnego podejmuje zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie.
art. 33f
1 W przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu, o którym mowa w art. 33e ust. 1, cena jego sprzedaży nie może być niższa niż jego wartość rynkowa ustalona zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.).
2. Cena sprzedaży lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 33e ust. 1, powinna uwzględniać pokrycie wszystkich zobowiązań przypadających na lokal, w szczególności spłatę odpowiedniej części zadłużenia kredytowego towarzystwa wraz z odsetkami oraz spłatę przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie nominalnej, oraz koszty wyceny nieruchomości.
3. Na wniosek towarzystwa budownictwa społecznego Bank Gospodarstwa Krajowego, w terminie 21 dni od dnia otrzymania wniosku, ustala wysokość zadłużenia przypadającego na wyodrębniony na własność lokal z tytułu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego kredytu oraz wysokość przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu, o których mowa w ust. 2.
4. Spłata przypadającej na lokal mieszkalny części umorzenia kredytu zasila Fundusz Dopłat, o którym mowa w ustawie z dnia 5 grudnia 2002 r. o dopłatach do oprocentowania kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej (Dz. U. Nr 230, poz. 1922, z późn. zm.).
5. Kwotę partycypacji w kosztach budowy lokalu, która odpowiada kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości rynkowej lokalu równy udziałowi wniesionej kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu, nie mniejszej jednak niż wartość nominalna wpłaconej partycypacji, zalicza się na poczet ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego.
6. Bank Gospodarstwa Krajowego przeznacza środki uzyskane ze spłaty kredytów udzielonych z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego albo udzielonych na podstawie art. 15a ust. 2 pkt 1 na realizację programów rządowych popierania budownictwa mieszkaniowego.
art. 33g
Po spłacie całości przypadającego na lokal mieszkalny zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami, o którym mowa w art. 33f ust. 2, Bank Gospodarstwa Krajowego proporcjonalnie do dokonanej spłaty zobowiązań z tytułu udzielonego kredytu, ustala niższą kwotę kolejnej miesięcznej spłaty pozostałego zadłużenia kredytobiorcy.
art. 33h
1. Uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego środki, pomniejszone o wydatki związane ze spłatą wszystkich zobowiązań i kosztów, o których mowa w art. 33f ust. 2, oraz kwotę odpowiadającą iloczynowi ceny sprzedaży oraz wskaźnika równego ilorazowi kosztów własnych kredytobiorcy w całkowitych kosztach realizacji przedsięwzięcia finansowanego kredytem udzielonym przez Bank Gospodarstwa Krajowego, podlegają spłacie do Funduszu Dopłat.
2. Wpłata środków:
1) podlegających zgodnie z ust. 1 spłacie do Funduszu Dopłat,
2) z tytułu spłaty zadłużenia przypadającego na wyodrębniany na własność lokal,
3) z tytułu spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia
- dokonywana przez osobę fizyczną, o której mowa w art. 33e ust. 2, następuje na będący w posiadaniu towarzystwa budownictwa społecznego rachunek powierniczy, prowadzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665, z późn. zm.).
3. Towarzystwo budownictwa społecznego w terminie 7 dni od dnia otrzymania środków, o których mowa w ust. 2, przekazuje środki z tytułu spłaty zadłużenia przypadającego na wyodrębniany na własność lokal na rachunek Banku Gospodarstwa Krajowego, a środki podlegające, zgodnie z ust. 1, spłacie do Funduszu Dopłat oraz środki z tytułu spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia na rachunek Funduszu Dopłat.
art. 33i
1. W przypadku podziału nieruchomości, polegającego na ustanowieniu odrębnej własności choćby jednego lokalu na rzecz najemcy, obciążonej hipoteką zabezpieczającą kredyt, z którego środki finansowe przeznaczono na potrzeby tej nieruchomości, hipoteka łączna nie powstaje.
2. Po spłacie przez towarzystwo budownictwa społecznego zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami, o którym mowa w art. 33f ust. 2, najemca lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 33e ust. 2, uzyskuje prawo odrębnej własności lokalu bez obciążeń hipotecznych.
3. Dokonanie podziału, o którym mowa w ust. 1, powoduje wygaśnięcie hipoteki obciążającej nieruchomość, zabezpieczającej kredyt, z którego środki finansowe przeznaczono na potrzeby innej nieruchomości. W celu zabezpieczenia kredytu zabezpieczonego poprzednio hipoteką, która wygasła, obciąża się hipoteką nieruchomość, na potrzeby której przeznaczone zostały środki pochodzące z tego kredytu, lub inną nieruchomość.
art. 33j
1. Zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność towarzystwa budownictwa społecznego jest wykonywany przez towarzystwo jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492).
2. Większość właścicieli lokali wyodrębnionych na własność w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może dokonać zmiany, ustalonego w trybie ust. 1, sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Art. 18 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stosuje się odpowiednio.
3. W zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
art. 33k
Do wyodrębniania na własność lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przez spółdzielnie mieszkaniowe przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego przepisy art. 33e-33j stosuje się odpowiednio
Kaucja na należności z najmu w TBS
Pytanie: Czy TBS może potrącać z kaucji zwrotnej wpłaconej przez najemcę lokalu mieszkalnego jakieś opłaty za amortyzację mieszkania w chwili rozwiązania umowy najmu?
Odpowiedź:
Zawierając umowę najmu mieszkania strony nie są zobowiązane do umieszczania w umowiepostanowienia dotyczącego kaucji umownej. Jeżeli takie postanowienie zostanie zamieszczone, to od woli stron zależy jaki charakter ma taka kaucja. Co do zasady zastrzega się kaucję na wypadek nie wywiązywania się z określonych obowiązków finansowych (np. nie opłacenia w terminie czynszu). Od stron umowy najmu zależy jakie zobowiązania (czynsz czy także inne opłaty- np. opłata za amortyzację mieszkania) będzie ubezpieczała kaucja. Wynika z tego, że odpowiedzi na pytanie należy szukać w samej umowie najmu. Należy jednak podkreślić, że opłata za amortyzację mieszkania stanowi co do zasady jeden ze składników czynszu za mieszkanie. Gdyby tak było, to zastrzeżenie kaucji jako zabezpieczenie samego tylko czynszu będzie też obejmowało opłatę za amortyzację mieszkania za czas jego najmu.
Regulowanie czynszu w TBS
Pytanie: Czy po uwolnieniu czynszów (kiedy to nastąpi?) TBS-y będą mogły dyktować dowolne ceny czynszów za mieszkania czynszowe?
Odpowiedź:
Zgodnie z art. 28 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, dla zasobów mieszkaniowych towarzystwa budownictwa społecznego zgromadzenie wspólników ma obowiązek ustalać stawki czynszu regulowanego za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę. Czynsz ten nie może być jednak wyższy w skali roku niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu. Ustawa o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego spowodowała, że po dniu 31 grudnia 2004 r. właściciele lokali mogą stosować czynsz wolny. Do dnia 31 grudnia 2004 r., w stosunkach najmu powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy, wysokość czynszu w lokalach, w których obowiązywał w dniu wejścia w życie ustawy czynsz regulowany, nie mógł przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Zgodnie z art. 29 powołanej ustawy czynsz najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego jest jednak regulowany odrębnymi przepisami. W związku z tym nie będzie miała do niego zastosowanie regulacja dotycząca czynszów wolnych. Należy więc stwierdzić, że w przypadku towarzystw budownictwa społecznego nie nastąpi uwolnienie czynszów, a więc towarzystwa te nie będą mogły dyktować wolnych cen czynszów za mieszkania czynszowe. Dopóki więc nie nastąpi zmiana ustawy ustalenie stawek czynszowych dla zasobów mieszkaniowych towarzystwa budownictwa społecznego będzie następowało na dotychczasowych zasadach.
Umowa partycypacji
Pytanie: Moi rodzice mają umowę partycypacji w kosztach budowy bloku TBS. Podpisaliśmy umowę przeniesienia praw i obowiązków z tej umowy na mnie. Czy powinnam dopełnić jeszcze jakiś obowiązków? Co z urzędem skarbowym?
Odpowiedź:
Przekazanie praw wynikających z umowy partycypacji w kosztach budowy mieszkania realizowanego przez TBS może zostać dokonane zarówno w drodze nieodpłatnej cesji, jak również w drodze darowizny.
Jeśli chodzi o konsekwencje podatkowe, w tym obowiązek dokonania zgłoszenia, warto zapoznać się z interpretacją indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 04.05.2011 r., sygn. akt ITPB2/436-14/11/PS.
Zadane pytanie dotyczyło sprawy analogicznej do Pani sprawy. W dniu 11 grudnia 2007 r. matka Wnioskodawczyni dokonała cesji praw i obowiązków wynikających z umowy partycypacji na Wnioskodawczynię. Umowa cesji została podpisana w administracji TBS. Będąca przedmiotem zapytania umowa stanowi, iż matka ceduje prawa i obowiązki wynikające z umowy partycypacji na Wnioskodawczynię oraz że Wnioskodawczyni cesję przyjmuje i wstępuje w miejsce matki. Umowa nie zawiera natomiast określenia warunków cesji, tzn. czy jest ona odpłatna, czy darmowa. Poza zawartą umową cesji nie spisywano innych dokumentów, np. aktu notarialnego, umowy darowizny czy też umowy sprzedaży.
W związku z powyższym zadano następujące pytanie: Czy nieodpłatna cesja praw wynikających z umowy partycypacji w kosztach budowy mieszkania, realizowanej przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn?
Zdaniem Wnioskodawczyni nie ma podstawy do zastosowania opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, ponieważ nie zawarto umowy darowizny. Umowa cesji nie została natomiast wymieniona w ustawie o podatku od spadków i darowizn jako tytuł prawny nabycia praw majątkowych. Tym samym prawa nabyte w drodze cesji nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Wnioskodawczyni uważa, że nie miała obowiązku złożenia zgłoszenia o nabyciu własności rzeczy i praw majątkowych SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy
Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy uznał, że interpretacja wnioskodawczyni jest poprawna. W odpowiedzi napisał: „należy stwierdzić, iż umowa cesji zawarta między Wnioskodawczynią a Jej matką nie podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, jeżeli przyjmując za Wnioskodawczynią, nie została dokonana w formie darowizny. Wówczas Wnioskodawczyni nie miała również obowiązku złożenia zgłoszenia o nabyciu własności rzeczy i praw majątkowych SD0Z2 w terminie miesiąca od dnia zawarcia umowy”.
Z treści odpowiedzi Dyrektora wynika również, że w przypadku dokonania przeniesienia praw z umowy partycypacji w kosztach budowy mieszkania realizowanego przez TBS w drodze darowizny w rozumieniu art. 888 Kodeksu cywilnego, darowizna na rzecz zstępnego jest zwolniona z podatku, podlega jednak obowiązkowi zgłoszenia w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy zgodnie z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn (w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r.).
Szukaj ofert
Napisz do nas
Newsletter
otrzymuj aktualne informacje
o naszych ofertach
na swojego maila
o naszych ofertach
na swojego maila
Porady
14 kwietnia 2016 roku weszła w życie ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw(Dz.U. z 27 kwietnia 2016 roku,poz.585
Od 30 kwietnia 2016 roku można sprzedać tylko działki rolne o powierzchni mniejszej niż 3000 m2 Od soboty 14 kwietnia 2016 roku weszła w życie ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (DzU z 27 kwietnia 2016 r., poz. 585). Dotyczy ona nie tylko państwowej ziemi, ale i prywatnej. Najważniejsze zmiany wprowadzone zostały do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w skrócie UKUR. Są przewidziane dla gruntów rolnych wiejskich i tych leżących w granicach administracyjnych miast. czytaj dalej ...
Jeśli na naszej stronie nie znajdziesz tego czego szukasz to kliknij na "zleć szukanie" - będziemy szukać za Ciebie według Twoich wytycznych!